Tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại

Tiếp tục Kỳ họp thứ 8, sáng 21/11, Quốc hội thảo luận ở hội trường về dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Thảo luận tại hội trường, nhiều đại biểu nhất trí với nội dung dự thảo Nghị quyết nhằm tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại, tháo gỡ khó khăn về nguồn cung của các dự án bất động sản trong bối cảnh giá bất động sản tăng cao một phần nguyên nhân là việc tiếp cận đất đai của nhà đầu tư còn khó khăn.

Tuy nhiên, nhiều đại biểu băn khoăn rằng việc thực hiện thí điểm dự thảo Nghị quyết cần tính toán, xem xét lại thực trạng nhà ở thương mại tại các địa phương hiện nay cũng như sự phù hợp với kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt, quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất...

Khơi thông nguồn lực đất đai để thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội

Bày tỏ sự ủng hộ đối với dự thảo Nghị quyết, đại biểu Trịnh Xuân An (đoàn Đồng Nai) cho rằng, dự thảo Nghị quyết đã có đủ các cơ sở chính trị, pháp lý, thực tế như Tờ trình và Báo cáo thẩm tra. Việc Quốc hội ban hành nghị quyết này sẽ là cơ sở khơi thông nguồn lực, tăng thêm nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế - xã hội.

Về phạm vi thí điểm, đại biểu Trịnh Xuân An đồng tình với việc thực hiện thí điểm trên phạm vi toàn quốc nhưng "không phải mang tính chất đại trà, chung chung".

"Theo quy định của Điều 3 hoặc Điều 4, chắc chắn chỉ áp dụng đối với khu đô thị. Cho nên không có chuyện lấy đất lúa, đất nông nghiệp một cách đại trà, tràn lan để thực hiện nghị quyết này. Để thực hiện trên phạm vi toàn quốc, các dự án, tiêu chí phải đáp ứng theo yêu cầu của nghị quyết với các điều kiện, điều khoản cụ thể", đại biểu Trịnh Xuân An nêu.

Đại biểu Trịnh Xuân An cho biết, dự thảo Nghị quyết được tiếp thu ý kiến thảo luận tại tổ, tách điều 1 ra thành phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng; song cần thiết kế một điều riêng về quyền và trách nhiệm của tổ chức kinh doanh bất động sản.

"Khi Nghị quyết thông qua cũng cần có những nguyên tắc để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, phù hợp, đáp ứng yêu cầu, tránh tạo sốt đất hoặc vi phạm pháp luật", đại biểu Trịnh Xuân An nói.

Phát biểu ý kiến, đại biểu Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) bày tỏ thống nhất phạm vi áp dụng trong toàn quốc. "Nếu áp dụng chỉ trong một số tỉnh, thành phố, còn một số tỉnh khác không được áp dụng, sẽ dễ tạo ra cơ chế xin - cho và gây thắc mắc...", đại biểu Phạm Văn Hòa lý giải.

Nêu một số vấn đề cốt lõi của Nghị quyết, đại biểu Phạm Văn Hòa nhấn mạnh về điều kiện thực hiện nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận quyền sử dụng đất; thời gian áp dụng Nghị quyết.

Đại biểu Phạm Văn Hòa cho rằng, tại các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Khánh Hòa..., nhà ở chung cư đã xây dựng, người dân đã vào ở nhưng đang vướng mắc trong việc làm thủ tục pháp lý. Người dân, doanh nghiệp cần Quốc hội, Chính phủ tháo gỡ cho họ về vấn đề này.

"Chúng ta không hợp thức hóa sai phạm cho doanh nghiệp mà vấn đề cốt lõi là tổ chức thực hiện, tránh lãng phí nguồn lực của xã hội", đại biểu Phạm Văn Hòa nêu.

Trong khi đó, đại biểu Nguyễn Công Long (đoàn Đồng Nai) nêu quan điểm: "Hiện chúng ta đã hoàn thiện cơ bản hệ thống pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản. Do vậy, khi Nghị quyết này được ban hành sẽ có 2 mặt bằng pháp lý, việc này tác động đến thị trường bất động sản ra sao cần được nghiên cứu kỹ".

Đại biểu Nguyễn Công Long cho biết, giá bất động sản phi mã, người nghèo, người lao động, người thu nhập thấp, cán bộ, công chức rất khó có thể mua được.

“Người ta tính rằng một công chức nếu không ăn gì cả, vài trăm năm mới mua được nhà. Một câu hỏi cử tri đặt ra cho chúng tôi là tại sao không có một cơ chế gì thí điểm để tháo gỡ cho vướng mắc nhất hiện nay đó là nhà ở xã hội, vậy tại sao cơ chế này lại không áp dụng để thực hiện đối với cả nhà ở xã hội màTrang web trò chơi Dragon Hatching 2 lại chỉ có mỗi nhà thương mại” - đại biểu Long nói.

Đại biểu cũng đề nghị cần cân nhắc phạm vi thí điểm, hạn chế tình trạng đầu tư đất đai, thu gom đất nông nghiệp. Bên cạnh đó, phải có các giải pháp chống tình trạng hợp thức hoá mua gom đất đai, như vụ Công ty địa ốc Alibaba.

Cùng quan tâm đến nội dung này, đại biểu Đỗ Huy Khánh (đoàn Đồng Nai) đặt vấn đề: Tại nhiều địa phương, nhà ở thương mại được xây dựng rất nhiều, không ít khu vực nhà xây xong không có người ở, trong khi đó nhà ở có nhu cầu thực sự là nhà ở xã hội. Vậy tại sao không tập trung cho nhà ở xã hội?

“Công nhân, cán bộ công chức bốc thăm 5 lần 7 lượt mua nhà ở xã hội rất khó. Khu vực đất đẹp đã xây nhà ở thương mại hết nhưng không có người ở. Do đó, Quốc hội cần xem xét tháo gỡ vấn đề này”, đại biểu Đỗ Huy Khánh nhấn mạnh.

Dự án thí điểm nhà ở thương mại phải tuân thủ quy hoạch

Giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội nêu, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy cho biết, mục đích của việc ban hành Nghị quyết nhằm bổ sung phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án nhà ở thương mại mà Luật Đất đai hiện chưa cho phép.

Lý giải về cơ chế dịch chuyển quyền sử dụng đất và phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án nhà thương mại, Bộ trưởng Đỗ Đức Duy cho biết, Luật Nhà ở năm 2014 được ban hành và có hiệu lực từ 1/1/2015 hạn chế 2 hình thức tiếp cận đất đai (hình thức tự thỏa thuận với người sử dụng đất và hình thức đang có quyền sử dụng đất thì xin chuyển mục đích) để thực hiện dự án nhà thương mại. Luật Đất đai năm 2024 kế thừa quy định này của Luật Nhà ở năm 2014, thậm chí còn quy định chặt chẽ hơn.

Như vậy, đối với các dự án nhà ở thương mại quy mô đất dưới 20ha, theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 sẽ không có phương thức tiếp cận đất đai vì không thuộc diện nhà nước thu hồi đất và cũng không thuộc diện được thỏa thuận nhận chuyển quyền hoặc được chuyển mục đích sử dụng đất, nếu như trong diện tích lũy không có đất ở.

"Vì vậy, mục đích ban hành nghị quyết này nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc xảy ra với tất cả các địa phương trên cả nước, nhất là các tỉnh nhỏ, thị trường bất động sản quy mô không lớn, không có nhiều dự án quy mô khu đô thị 20 ha trở lên. Các dự án còn lại không có phương thức tiếp cận đất đai nên không thể thực hiện được. Do vướng mắc trên phạm vi cả nước, nên cần thực hiện trên phạm vi cả nước để bảo đảm công bằng, khắc phục cơ chế xin-cho", Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy nêu.

Vấn đề về để đảm bảo an ninh lương thực, bảo vệ đất trồng lúa, đất trồng rừng, Bộ trưởng Đỗ Đức Duy nhấn mạnh, vấn đề này được kiểm soát chặt chẽ ngay từ khâu lập quy hoạch sử dụng đất quốc gia cho đến quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh cũng như lập quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.

Theo đó, các quy hoạch, kế hoạch đã xác định rõ diện tích đất nông nghiệp được chuyển mục đích sang phi nông nghiệp để thực hiện các dự án phát triển kinh tế-xã hội, trong đó bao gồm cả các diện tích đất để thực hiện dự án theo nghị quyết này cũng như các dự án phát triển nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đất đai năm 2024.

“Dù thực hiện theo Luật Đất đai hay thực hiện theo cơ chế thí điểm của Nghị quyết này, tất cả các dự án đó đều phải tuân thủ các quy hoạch. Mà các quy hoạch này đã phải bảo đảm việc giữ ổn định 3,5 triệu ha đất lúa và bảo đảm độ che phủ rừng", Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy nhấn mạnh./.